国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
拓展资料：
为集体建设用地入市扫清法律障碍，集体建设用地入市减少了中间环节，可以有效降低土地流通成本，平抑地价房价。更重要的是，可以对目前“土地财政”格局产生冲击，倒逼地方政府从“土地财政”中摆脱出来，更好地建设服务型政府。
十三届全国人大常委会第七次会议昨天对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案进行了初次审议。修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征收为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。
允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。为了衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定后，新增一句“法律另有规定的除外”。
这是我国土地管理制度改革迈出的重要一步。两部法律修改通过以后，现行城乡分治的土地管理制度将出现重大调整，农村集体建设用地将更便捷地按市场化途径进入市场，农民可以更多地分享经济增长和社会进步的红利。
我国现行法律规定，城市土地属于国有，土地使用按城市政府的规划来操作，城区以外的土地属于农村集体所有，产权由所有村民分享。目前，随着城市版图不断扩大，进入城市规划区的这部分集体土地必须先由国家征收转化为国有以后才能进入市场。
但是在“集转国”过程中，由于大都未经过市场博弈，价格都比较低廉，城市政府通过向农村集体支付少量土地征收费后，再按市场价对土地进行“招拍挂”，政府获得大量土地收益，农民往往没有得到多少利益。取消这一条规定，集体建设用地可直接参与市场交易，这部分土地的价值基本上可以由农村集体分享，农民可以从中获得更多收益。
参考资料来源：人民网-农村集体建设用地
标签：集体土地,租用,厂房
